La condotta diligente del condomino nei riguardi del vicino moroso

Marco Cavalli. (foto)

di Marco Cavalli

BARI, 13 Apr. - Qual’è la natura dell’obbligazione assunta dal condominio verso i propri fornitori ed in che modo ne rispondono i singoli condomini? Quali novità introduce, in materia, la riforma del condominio (legge n. 220 dell’11.12.2012)? Innanzitutto una premessa: il condominio non è un soggetto giuridico distinto dai suoi partecipanti né è dotato di un patrimonio autonomo; pertanto i debiti contratti dall’ente sono direttamente imputabili e riferibili ai singoli condomini. Ma in che modo ed entro quali limiti il singolo condomino risponde, di fronte ai terzi creditori, del debito contratto dall’ente condominiale; in proporzione al valore della sua proprietà, espresso dalle tabelle millesimali, (c.d. natura “parziaria” dell’obbligazione condominiale) ovvero per l’intero (c.d. natura “solidale”)? Il singolo condomino risponde anche degli eventuali debiti condominiali lasciati dai partecipanti morosi? Prima della riforma del condominio, i giudici nazionali, interrogati della questione, hanno affermato, a fasi alterne, ora la natura “solidale” (in ultimo: C. App. Roma, sent. n. 2729 del 30.09.2009; Trib. Trani, sez. dist. di Ruvo di Puglia, sent. del 12.09.2008) , ora quella “parziaria” del debito condominiale (Cass. Civ.,Sezioni Unite, sent. n. 9148 del 4.03.2008). In assenza di un indirizzo univoco, si è reso necessario l’intervento del legislatore il quale, con il riformare l’intera materia condominiale (legge n. 220 dell’11.12.2012, in vigore dal prossimo 18 giugno), ha previsto, in materia di debiti condominiali e loro riscossione, il nuovo testo dell’art. 63 disp. att. cod. civ. La nuova formulazione dell’art. 63, cit. così recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e' tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. [omissis]” Il legislatore sembrerebbe aver introdotto una soluzione ibrida, tra quelle precedentemente percorse dai giudici nazionali, alquanto azzardata poiché formulata, a quel che risulta, in assenza di precedenti giurisprudenziali o teorizzazioni dottrinarie. In base al nuovo disposto dell’art. 63, cit., il creditore insoddisfatto del condominio, inizialmente, dovrà richiedere all’amministratore del condominio i nominativi dei condomini morosi per riscuotere il proprio credito nei confronti di questi (applicazione del principio di parziarietà); tuttavia, nel caso di “escussione” infruttuosa, egli potrà legittimamente rivolgere ogni azione di riscossione nei confronti degli altri condomini. Cattive notizie, quindi, per i condomini in regola i quali potranno essere chiamati a rispondere dei debiti lasciati dai morosi. Tuttavia la norma, così come formulata, lascia una serie di dubbi interpretativi che soltanto la concreta applicazione della legge evidenzierà nella pratica. La riforma dell’art 63 disp. att. cod. civ. è stata dettata dalla necessità di disciplinare e contemperare due esigenze contrapposte ma entrambe meritevoli di tutela giuridica: da un lato, l’interesse della pluralità dei condomini a non dover rispondere dei debiti dei vicini morosi; dall’altro, l’interesse dei fornitori del condominio a vedere soddisfatte le proprie ragioni di credito, in tempi celeri e senza danno per la sicurezza dei rapporti commerciali. Tuttavia il citato articolo, nonostante i buon propositi del legislatore, manca l’obiettivo prefissato apprestando, in materia di riscossione dei crediti condominiali, una disciplina lacunosa e frammentaria. La norma in parola ingenera, ad avviso di chi scrive, confusione tra rapporti interni (tra condomini) ed esterni al condominio (tra ente e fornitori); pregiudica l’attività di riscossione dei creditori insoddisfatti subordinandola alla preventiva approvazione, da parte dell’assemblea, dello stato di ripartizione; omette l’esame dell’ipotesi, non infrequente, in cui lo stato di ripartizione possa concretamente mancare a causa della negligenza dell’amministratore. Accade non di rado, infatti, che l’amministratore negligente non depositi per anni i rendiconti di gestione in cui si individuano i condomini morosi. In questo caso, la mancata approvazione dei bilanci del condominio potrebbe paralizzare, a tempo indeterminato, l’azione dei creditori verso il l’ente di gestione mettendo in difficoltà un mercato già in crisi. Dal quadro profilato emerge come, nel prossimo futuro, assumerà un ruolo sempre più importante l’attività di mediazione e la professionalità dell’amministratore di condominio il quale, nell’esercizio del mandato conferitogli, dovrà prevedere come gestire al meglio i rapporti coi fornitori nel silenzio della norma. Sul mercato italiano si stanno affacciando investitori stranieri ma anche società di servizi e network di professionisti nazionali specializzati in gestioni di patrimoni immobiliari, consapevoli della rilevanza del settore e della valenza economica e sociale dell’istituto del condominio negli edifici. Se è vero che in Italia vi sono un milione ed ottocentomila edifici in condominio (fonte: IlSole24Ore del 19.02.2013), si comprenderà l’importanza e la delicatezza della materia disciplinata dalla legge di riforma ed il ritardo con cui spesso il legislatore interviene in settori aventi dignità sociale ed economica di primo piano. Ritengo quindi che per il futuro il ruolo dell’amministratore di condominio, inteso come persona fisica o giuridica in grado di garantire la puntuale e ordinata gestione del condominio, sarà centrale. In tale ambito saranno anche i condominii a dovere mutare atteggiamenti del passato e privilegiare, all’atto della selezione dell’amministratore, ulteriori requisiti utili a comprovarne la professionalità e l’organizzazione (utilizzo software, personale di studio, offerta di numero verde e pubblicazione dati su internet, polizza rc professionale), senza limitarsi a selezionare i futuri gestori sulla base della loro capacità a “svendersi” percependo compensi irrisori.

Marco Cavalli
Avvocato in Bari