Amministratore di condominio negligente: primi sintomi

M. Cavalli. (foto) ndr.

di Redazione

BARI, 27 GIU. - Si elencano, senza pretesa di certezza, i sintomi che, ad avviso di chi scrive, sono idonei a delineare la figura l'amministratore "furbetto". Infatti la gestione negligente del condominio, protratta nel tempo ed in assenza di controlli, può determinare gravi danni a discapito del condominio e dei suoi partecipanti. 

Tenete sott'occhio l'amministratore del Vs. condominio e chiedetegli spiegazioni in presenza di più dei seguenti "sintomi": 

1) è sempre irreperibile e/o è privo di un'organizzazione che operi in sua vece e per suo conto: la difficoltà di contattare l'amministratore e/o l'assenza di un'organizzazione minima dello stesso può comportare ritardi nella risoluzione delle problematiche condominiali; 

2) non deposita con regolarità il rendiconto di gestione: eventuali ritardi o addirittura la mancata presentazione del rendiconto, nella maggior parte dei casi, evidenzia una gestione caotica del condominio. L'amministratore che non è in grado di fornire con puntualità il rendiconto di gestione, difficilmente potrà ricostruire, a posteriori, le modalità di impiego delle entrate condominiali nell'espletamento del mandato. Pretendete, pertanto, che, ogni anno ed al massimo entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio (così come prevede la legge), l'amministratore convochi l'assemblea per l'approvazione del rendiconto di gestione annuale. 

3) è troppo economico: la professione comporta un'adeguata retribuzione. Pretendere che l'amministratore lavori ad un compenso "da miseria" comporta una selezione al ribasso del professionista. Amministrare a meno, significa amministrare peggio. Economicità e qualità del servizio non vanno di pari passo. 

 4) non esibisce, su richiesta, la documentazione contabile sulla propria gestione (fatture, modello 770, certificazione ritenute): l'amministratore che, richiesto di esibire le pezze giustificative della propria gestione, ne rinvii all'infinito l'esibizione o è in mala fede o è disorganizzato: in entrambi i casi meglio chiedergli con urgenza il conto della propria gestione e revocarlo. 

5) ritarda l'apertura del conto corrente intestato al condominio (dal 18.06 u.s. tale incombente è obbligatorio per legge): l'assenza di un conto corrente condominiale "dedicato" comporta che l'amministratore di condominio versi tutte le quote condominiali ricevute sul proprio conto professionale. Nel caso l'amministratore gestisca più condomini, questo può ingenerare un vero e proprio caos e non semplici confusioni gestionali. Chiedete al vs. amministratore di condominio di accendere un conto corrente dedicato al vs. condominio: dal 18 giugno 2013 esso è obbligatorio per legge. 

6) è sprovvisto di comprovata formazione e di abilità comunicative: un amministratore non adeguatamente formato non è in grado di prevedere e gestire le più comuni problematiche all'interno del condominio; il margine di errore (che non può mai essere escluso nemmeno per il professionista più preparato) è elevato ed incombe dietro l'angolo; 

7) è sprovvisto di polizza professionale per la responsabilità civile: la polizza professionale è sinonimo di tutela per il condominio da eventuali negligenze dell'amministratore. Chiedete al vs. amministratore sè è titolare di polizza professionale per la responsabilità civile: di fronte a risposte vaghe o all'assenza di copertura assicurativa, valutate seriamente le opportune misure (revoca del vecchio e nomina di un nuovo amministratore che fornisca chiare garanzie). 

Diffidate di chi si propone per la gestione del Vs. condominio a compenso ridotto: in caso di amministrazione negligente potreste pagare a caro prezzo la vs. "leggerezza". 

Valutate, per il vs. condominio, professionisti dotati di una minima organizzazione, amministratori la cui competenza sia documentata da specifici titoli di abilitazione e/o di formazione e garantiti per la responsabilità civile professionale da specifiche polizze assicurative. 

Marco Cavalli 

Avvocato in Bari 

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