La compravendita: il contratto preliminare di vendita e la consegna del bene

di Carmen Russo

BARI, 16 DIc. - La compravendita è il contratto su cui si basano gli scambi economici, secondo uno schema di economia progredita in cui lo scambio diretto di un bene con un altro è sostituito dallo scambio “bene contro prezzo”. Infatti, l’art. 1470 del codice civile, definendo la vendita come un contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo, individua la vendita come principale contratto di scambio consensuale a effetti reali. Il contratto si perfeziona con il semplice consenso delle parti e ai sensi dell’art. 1376 del cod. civ. la proprietà o il diritto oggetto dello scambio si trasmettono automaticamente per effetto del consenso delle parti, salvo patto contrario. In particolare, le parti che siano d’accordo su un determinato scambio, non potendo “fissare” subito tutti i punti dell’accordo, si vincolano con un contratto preliminare, contratto che, non espressamente previsto dal codice civile, non produce ancora gli effetti programmati, ma già obbliga le parti a stipulare il contratto definitivo che produrrà al momento prestabilito tutti gli effetti fissati nel preliminare. Il contratto preliminare deve indicare gli elementi essenziali del futuro contratto, può vincolare ambedue le parti o una sola e ai sensi dell’art. 1351 del cod. civ. è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Inoltre, nel caso di inadempienza del contratto preliminare potrà chiedersi la risoluzione con risarcimento del danno, nonché l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 del cod. civ. Questione molto delicata è quella che riguarda la connessione tra il preliminare e il momento della consegna del bene. Un contratto preliminare che prevede l'anticipazione di taluni effetti tipici del contratto definitivo mantiene l'inquadramento del contratto preliminare o deve essere già inquadrato nell'ambito del contratto definitivo? Recentemente la Cassazione civile, Sez. II civ, con sentenza del 15 novembre 2012, n.20011 (conforme sentenza 27.03.2008, n.7930), ha ritenuto che “Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori; pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di una intervenuta "interversio possesionis" nei modi previsti dall'art. 1141 c.c.” E dunque l’acquirente che si vede consegnato il bene prima della stipula del contratto definitivo di compravendita è un mero detentore del bene, ove la detenzione è qualificata perché trova fondamento nel contratto. Ciò che viene anticipato non è l’effetto del contratto definitivo, ma si ci trova di fronte ad un’anticipazione della prestazione, dovendo comunque effettuare di volta in volta una valutazione casistica tesa ad acclarare la concreta volontà delle parti.

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