Procedure esecutive immobiliari e pignoramento della casa. Strumenti alternativi alla vendita all’asta
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| Marco Cavalli. (foto) ndr. |
di Marco Cavalli
BARI, 14 Apr. - A metà degli anni 80, Roberto fa da garante per un prestito di 100 milioni di vecchie lire, erogato da un istituto bancario in favore del genero Luigi (debitore principale). Luigi, ricevuta la somma, a seguito di investimenti sbagliati cade in difficoltà economiche e, negli anni successivi, non riesce a pagare, alle singole scadenze, le rate sul prestito ottenuto. A distanza di tempo, l’istituto di credito, rilevata la grave insolvenza di Luigi, promuove, nei suoi confronti ma SENZA SUCCESSO, un tentativo per il recupero del finanziamento erogato qualche anno prima; successivamente la Banca avvia un’azione legale nei confronti del GARANTE Roberto, proprietario di diversi immobili in provincia di Bari.
L’istituto di credito, ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del garante Roberto, riesce a pignorargli FACILMENTE alcuni immobili i quali, posti a garanzia del credito bancario, verranno venduti all’asta immobiliare. Nel frattempo Roberto (il garante) muore di vecchiaia lasciando ai suoi eredi (una moglie anziana e quattro figli) una bella gatta da pelare. Cosa fare? Nell’arco di oltre un ventennio, dall’avvio della prima azione di recupero, l’ORIGINARIO DEBITO di 100 milioni si è TRIPLICATO tra esosi interessi di mora (maturati nel lungo lasso di tempo e mai contestati), spese legali, spese per l’avvio della procedura esecutiva immobiliare, perizie e stime, ecc.
Gli immobili, posti in vendita tramite asta pubblica, rimangono invenduti dopo primi incanti; vengono nuovamente posti in vendita ad un prezzo notevolmente RIBASSATO. Il concreto rischio è che, con l’eventuale vendita degli immobili ad un prezzo RIDOTTO, la banca possa rimanere creditrice degli eredi per la somma non recuperata dalla vendita.
Gli eredi del sig. Roberto (il garante deceduto) fanno parte di un’agiata famiglia, numerosa e abbastanza unita: non vogliono perdere gli immobili oggetto di pignoramento cui sono legati da ricordi di una vita. Tuttavia non hanno la disponibilità dell’intera somma di 160mila euro necessaria a pagare la banca creditrice ed estinguere la procedura immobiliare.
Con il passare del tempo, questa vicenda sta compromettendo il rapporto familiare tra gli eredi, pressati e stressati da una questione giudiziaria che dura da un’eternità senza concrete soluzioni. Gli eredi, stanchi dell’operato del loro precedente avvocato, si rivolgono al sottoscritto nella speranza di una soluzione alternativa; perché spesso, in questi casi, una seconda strada esiste o quantomeno si può creare. Tuttavia più tempo passa, più diventa difficile adottare strumenti risolutivi adottando soluzioni economiche.
Procedo all’esame delle carte della procedura e delle perizie sugli immobili pignorati; rilevo una serie di ERRORI TECNICI nell’attribuzione delle quote di comproprietà e nella stima del valore dei cespiti immobiliari (oggetto di interventi urbanistici non autorizzati e non sanabili).
Con difficoltà riesco a convocare intorno ad un tavolo tutti gli eredi (coniuge anziana e quattro figli, tre dei quali residenti fuori Bari): suggerisco loro di proporre alla banca un saldo e stralcio del debito; cioè di raccogliere tra loro ed offrire SUBITO il 60% degli attuali 160mila euro necessari a liberare i beni pignorati. E’ un tentativo ma, considerati alcuni vizi della procedura immobiliare e i rischi cui la Banca andrebbe incontro se essi venissero sollevati, IO mi dimostro ottimista. Gli eredi, miei clienti, si dichiarano in grado di raggranellare la somma da me proposta, in tempi ragionevoli, chiedendo aiuto ad altri familiari. Conclusione: nell’arco di 8 MESI dall’avvio della trattativa, l’accordo con la Banca è raggiunto e formalizzato; gli eredi del sig. Roberto riescono, su mia iniziativa, a concludere la vicenda dietro l’esborso IMMEDIATO, in favore della Banca, del 60% del debito finale. L’istituto bancario ha ritenuto economicamente più vantaggioso accettare e ricevere SUBITO una parziale somma a saldo del proprio credito piuttosto che proseguire una procedura esecutiva lunga e senza prospettive immediate di risoluzione.
Morale: questa vicenda si è conclusa positivamente, nonostante gli errori del passato, poiché gli eredi del sig. Luigi hanno avuto la volontà e la possibilità (economica) di formalizzare un’offerta alla Banca, in una procedura immobiliare durata sin troppo tempo e con una serie di falle procedurali. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, i debitori esecutati non hanno la prontezza di affrontare tali tematiche rivolgendosi ad un esperto; trovano nell’inerzia e nell’immobilismo una temporanea soluzione ai loro problemi accettando che il peggio si verifichi; sono disposti ad accettare l’evenienza che tra cinque o sei o dieci anni perderanno l’immobile di loro proprietà piuttosto che pianificare, nel frattempo, eventuali soluzioni alternative.
Personalmente ritengo che, in molti casi simili a quello appena riferito, intervenire tempestivamente rappresenti il modo migliore per individuare soluzioni alternative che rappresentino un “male minore” alla vendita all’asta dell’immobile. Il fattore tempo, infatti, in procedure caratterizzate da lunghissimi termini di realizzo, influisce notevolmente in fase di trattativa garantendo, tra l’altro, al creditore, sempre meno disposto ad investire in procedure esecutive dagli alti costi, un immediata entrata. In tempi di crisi anche i creditori (e soprattutto le Banche) si adattano ai tempi che cambiano.
Marco Cavalli
Avvocato in Bari
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