Debiti condominiali: chi ne risponde se alcuni condomini non pagano?

Marco Cavalli. (foto) ndr.

di Marco Cavalli

BARI, 30 MAG. - Il singolo condòmino risponde del debito condominiale per l’intero o limitatamente alla rispettiva quota di proprietà (responsabilità solidale o parziaria)? La questione è oggi trattata dall'art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, recentemente novellato dalla legge di riforma della materia condominiale (legge n. 220 dell'11.12.2012). 

L'art. 63, nel testo riformato, così recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante l'opposizione, ed e' tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. [omissis]” 

Il concetto appena riferito, nella seconda parte del citato articolo, può essere così sintetizzato e tradotto: i condomini diligenti (o virtuosi) rispondono, in via residuale, dei debiti condominiali allorquando l’azione di recupero, promossa dai creditori insoddisfatti nei confronti dei condomini morosi, sia stata infruttuosa. La richiamata norma, introduce la distinzione tra condomini virtuosi e morosi al fine di tutelare i primi (solo parzialmente, in verità) di fronte ai creditori del condominio. A mio avviso però, tale regime opera soltanto quando lo stato di ripartizione, che permette di individuare i condomini morosi, sia stato effettivamente approvato dall'assemblea. 

Infatti accade spesso che, vuoi per la protratta inerzia dell’assemblea dei condomini, vuoi per la negligenza dell’amministratore, uno stato di ripartizione (schema solitamente incluso nel preventivo o nel consuntivo di gestione) effettivamente manchi. Come distinguere, in questi casi, i condomini morosi da quelli virtuosi? Ritengo che la mancata approvazione del riferito documento comporti, necessariamente, una sola conseguenza:ciascun condomino sarà chiamato a rispondere per l’intera obbligazione assunta dal condominio (e ciò, nonostante la famosa sentenza n. 9148/08 della Cassazione a Sezioni Unite, criticata da successivi provvedimenti dei giudici di merito). La nuova formulazione letterale dell’articolo 63 applica, infatti, il regime di responsabilità parziaria alla sola fattispecie in esso contemplata. Tuttavia nel caso in cui manchi la delibera che approva lo stato di ripartizione, non operando la distinzione tra condomini virtuosi e condomini morosi, la disciplina dell’art. 63 è di fatto inapplicabile. 

In sintesi, in assenza di uno stato di ripartizione che individui i condomini morosi, a mio parere, non può applicarsi il regime previsto dall’art. 63 citato. Pertanto ciascun condomino dovrà eventualmente rispondere del debito condominiale di fronte ai creditori insoddisfatti. 

La disciplina dell’art. 63, sembrerebbe voler premiare la diligenza dell’assemblea dei condomini che periodicamente approva il preventivo ed il consuntivo di gestione. Tuttavia la stessa norma non disciplina le ipotesi residuali, piuttosto comuni nella pratica, in cui tali documenti (e il relativo stato di ripartizione) vengano a mancare per inerzia degli organi condominiali. 

Marco Cavalli 
Avvocato in Bari 

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